Les obligations des banques en matière de crédit immobilier

En matière de crédit immobilier, le législateur a imposé aux banques plusieurs obligations afin d’éviter des prises de risque inconsidérées et des dérives allant jusqu’au surendettement des particuliers. L’avocat en droit bancaire doit prendre en compte ces dispositions pour défendre ses clients dans les litiges avec leur banque lors de l’octroi d’un prêt immobilier.

 L’obligation de la banque d’évaluer la solvabilité de l’emprunteur

Il s’agit d’une obligation de ne pas attribuer un crédit excessif au regard des facultés contributives de l’emprunteur. Certes, elle est beaucoup plus rigoureuse qu’en matière de crédit à la consommation, ce qui ne va pas sans poser de nombreuses interrogations.

  1. Sur la vérification de la solvabilité de l’emprunteur

L’article L. 313-16, en matière immobilière, est plus exigeant qu’en matière de crédit mobilier.

En effet, la banque se voit tenu de procéder à une « évaluation rigoureuse » de la solvabilité du candidat à l’emprunt, à partir d’informations « nécessaires, suffisantes et proportionnées, relatives aux revenus et dépenses de l’emprunteur, ainsi qu’à d’autres critères économiques et financiers ». Concernant ces « autres critères », on pense à l’âge de l’emprunteur plus ou moins proche de la retraite qui se traduit par une baisse de ses futurs revenus, mais aussi à sa condition physique… éléments qui entrent déjà dans l’évaluation des banquiers en pratique.

On peut également supposer que le banquier examine attentivement les relevés de compte de son client, ce qu’il fait déjà lorsque celui-ci détient ses comptes dans son établissement.

Néanmoins, la notion de « proportionnalité » entre l’intrusion du banquier dans la vie privée de l’emprunteur et le but poursuivi, à savoir l’évaluation des risques liés au prêt, pourrait être la source d’un nouveau contentieux ; les banquiers seront effectivement incités à pousser leurs investigations pour éviter que leur responsabilité ne soit engagée sur le fondement d’une évaluation insuffisamment rigoureuse.

Le texte indique également les sources de renseignements dont le fournisseur de crédit dispose. Outre la consultation du FICP qui est imposée, il dispose de sources internes et externes et notamment, des informations qu’il aura demandées à son client, justificatifs à l’appui. L’article L. 311-18 ajoute qu’en cas d’augmentation du montant initial du prêt postérieurement à la conclusion du contrat, une nouvelle évaluation de la solvabilité du débiteur sera nécessaire, ce qui est une pratique déjà établie pour les crédits à la consommation.

  1. Sur l’obligation de ne pas accorder un prêt inadapté

L’article L. 313-16 du Code de la consommation dispose que « le crédit n’est accordé à l’emprunteur que si le prêteur a pu vérifier que les obligations découlant du crédit seront vraisemblablement respectées… ». Cet article se concilie mal avec le suivant qui prévoit qu’il est impossible de résilier ou modifier ultérieurement le contrat de crédit au motif que les informations fournies étaient incomplètes, sauf à démontrer la mauvaise foi de l’emprunteur. Pourtant, en présence d’informations incomplètes, suite à un oubli, on ne peut pas dire que la banque a réellement pu vérifier la solvabilité du candidat au crédit.

Parallèlement, au sein du titre IV du livre III du Code de la consommation, dédié aux sanctions, la sous-section III fixe les sanctions frappant la banque qui n’aurait pas parfaitement respecté ses obligations liées à son devoir d’explication et d’évaluation de la solvabilité du débiteur. Or on y trouve un article L. 341-28 selon lequel « le prêteur qui accorde un crédit sans réaliser l’étude de solvabilité mentionnée à l’article L. 314-16 peut être déchu du droit aux intérêts en totalité ou dans la proportion fixée par le juge ».

Non seulement l’article ne prévoit rien si en dépit d’une étude de solvabilité négative, le banquier a accordé le prêt, mais en plus, la sanction n’est tout de même pas des plus exemplaires, et partant, ni des plus dissuasives. Certes, à cette sanction civile, s’ajoute une sanction pénale de 30 000 € d’amende et la menace d’une mesure d’interdiction d’exercer.

Seule une sanction exemplaire, telle que l’impossibilité de se prévaloir d’un droit au remboursement du prêt inadapté, aurait été susceptible de lier véritablement la banque et de l’empêcher d’accorder un prêt en cas d’évaluation laissant apparaître une inadaptation du crédit. On nous rétorquera que cela aurait écarté toute une catégorie de clients fragiles du bénéfice du crédit immobilier. Cependant, ne soyons pas hypocrites, ne vaut-il pas mieux les écarter du bénéfice du crédit immobilier plutôt que les laisser risquer de subir les affres du surendettement, avec ses répercussions toutes aussi négatives sur l’ensemble des autres créanciers ?

Enfin, on ne peut s’empêcher de confronter cette obligation d’évaluation de la solvabilité avec le devoir de mise en garde mis à la charge du banquier par l’article L. 313-12, « lorsque compte tenu de sa situation financière, un contrat de crédit peut induire des risques spécifiques pour (l’emprunteur) », et penser qu’en définitive, l’examen de la solvabilité sert l’obligation de mise en garde plutôt qu’une obligation de ne pas accorder le crédit excessif.

 

La responsabilisation de l’emprunteur

Le droit du crédit immobilier s’aligne désormais sur le droit du crédit à la consommation, de manière à ce que le consommateur de crédit immobilier soit un emprunteur mieux informé (A) et un emprunteur mis en garde (B).

  1. Un emprunteur mieux informé

Dans la perspective d’un marché européen du crédit, le consommateur averti est celui qui est en mesure de comparer ce qu’on lui propose de l’autre côté de la frontière, d’où l’institution de la FISE. Mais, dans une perspective plus interne de protection du consommateur, deux types de mesures s’imposaient. En premier lieu, la mise à disposition de davantage d’informations dans la phase précontractuelle, et en second lieu, l’instauration d’un devoir d’explication à la charge des établissements de crédit.

Les dispositions du Code de la consommation relatives au contenu des publicités pour les crédits immobiliers sont importantes. Il faut, lorsque la publicité fait référence à un taux d’intérêt ou au coût du crédit, prévoir un exemple chiffré et donner des informations complémentaires sur les caractéristiques du crédit.

En outre, avant même la communication au consommateur d’informations personnalisées sur les différents prêts qu’on lui propose, via la fiche d’informations standardisée, le banquier, et ses intermédiaires, devront assurer gratuitement la disponibilité permanente des informations générales claires et compréhensibles sur les contrats de crédit immobiliers. Il ne s’agit que d’informations générales sur les crédits proposés pour permettre au candidat à l’emprunt de réfléchir à l’opportunité d’emprunter pour accéder à la propriété, sans considération de ses besoins personnels et de sa situation.

Reste à savoir si cet effort de pédagogie a un réel impact sur le consommateur qui, noyé sous les informations générales, se précipite sur les éléments plus concrets et plus personnels des fiches standardisées.

Dans le registre de la pédagogie, il faut aussi signaler le devoir d’explication qui sort du cadre du crédit à la consommation pour investir celui du crédit immobilier.

  1. Le devoir d’explication du banquier

L’article L. 313-11 qui est dédié au devoir d’explication. Ainsi, la décision de contracter ou pas est laissée à l’appréciation du consommateur. Les explications données doivent lui permettre de déterminer si les produits proposés et les éventuels services accessoires (on pense à l’assurance) sont véritablement adaptés à ses besoins. La banque n’a pas à guider son choix. C’est une explication et non des conseils qu’il fournit. La fourniture de conseils est en effet une activité à part, strictement encadrée et qui donne lieu à rémunération lorsque le conseiller est indépendant, non lié à une banque ou un intermédiaire. On comprend que rien n’empêche la banque de délivrer un conseil qui sera alors gratuit, mais rien ne l’y oblige.

Néanmoins, l’explication évolue vers une mise en garde lorsque le banquier a identifié des risques.

Sans égard aux qualités de l’emprunteur, qu’il soit profane ou non, l’article L. 313-12 du Code de la consommation impose un devoir de mise en garde personnalisé.

Rien à voir donc avec l’avertissement général de l’article L. 311-5 en matière de crédit à la consommation.  On remarque que ce devoir de mise en garde est différent de celui dégagé par la jurisprudence, lequel s’impose seulement en présence d’un risque à l’égard de l’emprunteur profane. Cependant, la mise en garde n’est pas une recommandation personnelle à l’emprunteur, qui reste seul maître de sa décision.

Toujours est-il que le risque s’identifie en comparant les facultés de remboursement de l’emprunteur et l’endettement résultant du prêt. Autrement dit, il y a risque lorsque l’évaluation de la solvabilité du client eu égard à l’importance du prêt est négative. Or si on considère que la banque a l’obligation de ne pas accorder de crédit lorsque le résultat de l’évaluation de la solvabilité du client laisse penser qu’il ne pourra vraisemblablement pas rembourser à quoi sert la mise en garde ?

La seule certitude, c’est que si le banquier a évalué positivement la solvabilité de l’emprunteur, on ne pourra pas lui reprocher ultérieurement l’absence de mise en garde de ce dernier en cas d’incident de remboursement.

Tout cela démontre qu’en matière de crédit, soit on fait peser la responsabilité sur l’emprunteur, soit on fait le choix de responsabiliser la banque, mais il est difficile de responsabiliser les deux surtout quand leurs intérêts à court terme convergent : l’un ayant besoin de prêter, l’autre d’emprunter…

 

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L’assignation en paiement du CREDIT LOGEMENT

La définition du CREDIT LOGEMENT

Le CREDIT LOGEMENT est un organisme de garantie des prêts immobiliers.

C’est une société anonyme créée en 1975 dont les principaux actionnaires sont les banque Françaises (BNP PARIBAS, le LCL, CREDIT AGRICOLE, CREDIT MUTUEL, SOCIETE GENERALE…).

Le CREDIT LOGEMENT réunit tous les réseaux bancaires et couvre ainsi le risque de défaillances dans des conditions attractives pour les banques, par sa simplicité (comparée à la constitution d’une hypothèque, et aux formalités en cas de cession).

Certaines sûretés, comme le cautionnement mutuel du Crédit LOGEMENT, présentent toujours une grande sécurité. En tout état de cause, l’efficacité de la sûreté tient également au pourcentage dans l’acquisition immobilière représentée par le prêt.

Les conditions d’interventions du CREDIT LOGEMENT lors de la signature de l’offre de prêt

Lorsque vous effectuez une demande de prêt immobilier auprès de votre banque ou par l’intermédiaire d’un courtier, la banque n’acceptera de vous accorder ce prêt que si le CREDIT LOGEMENT accepte de donner sa garantie en qualité de caution.

L’offre une fois éditée par la Banque comportera une page mentionnant « ACCORD DE CAUTIONNEMENT » dans lequel il déclare se porter caution, en faveur de l’établissement prêteur, pour le remboursement du prêt souscrit dont les caractéristiques figurent dans un tableau. Ce cautionnement est donné avec les effets résultant, d’une part, des dispositions du Code Civil relatives au cautionnement et, d’autre part, des conventions et protocoles signés entre Crédit Logement et votre banque.

Cet engagement devient effectif à la date de réception par Crédit Logement des sommes dues par l’emprunteur au titre des participations financières qui doivent être adressées par l’établissement préteur dès la mise en place totale ou partielle du prêt. La banque doit annexer à l’offre de prêt un exemplaire du règlement général du fonds mutuel de garantie géré par Crédit Logement et auquel vous devrez participer en qualité d’emprunteur.

Sous réserve de l’accord de la banque, le Crédit Logement à la faculté de transférer tout ou partie de son engagement â la charge de tout autre garant, établissement de crédit ou compagnie d’assurance, ledit transfert n’entraînant aucun effet sur les droits et obligations que l’emprunteur tient du règlement du fonds mutuel de garantie.

Cet engagement de cautionnement devient caduc de plein droit si les participations financières ne sont pas parvenues au Crédit Logement après l’expiration d’un délai de 12 mois à compter de la signature du prêt, sauf prorogation de la part de Crédit Logement à la demande de la banque ou si les conditions de risques concourant à l’octroi du prêt étalent modifiées.

La mise en jeu de la caution CREDIT LOGEMENT par la banque en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.

Lorsque vous présentez plusieurs échéances du prêt impayées et que vous n’avez pu les régularisées malgré les mises en demeure de votre banque, cette dernière prononce la déchéance du terme dudit prêt.

Votre banque actionne alors le CREDIT LOGEMENT en lui demandant de lui rembourser les échéances du prêt que vous n’avez pas réglées et le prêt dans son intégralité.

Le CREDIT LOGEMENT rembourse le solde du prêt à la banque qui lui remet alors une « quittance subrogative ».

Cette quittance subrogative est la lettre par laquelle votre banque certifie avoir reçu de la société Crédit Logement dont le siège est situé 50 Boulevard de Sébastopol à Paris 3ème, la somme de xxx euros représentant :

  • Le solde du prêt
  • les Echéances Impayées du prêt
  • les pénalités de retard demandées par la banque

Ce remboursement est effectué par la société Crédit Logement pour votre compte en qualité de codébiteurs solidaire(s), en vertu de l’offre de prêt signée et aux termes duquel la société Crédit Logement s’est déclarée caution solidaire du remboursement d’un prêt souscrit.

La banque précise dans cette quittance subrogative que le présent reçu est délivré pour valoir ce que de droit et notamment pour l’exercice des recours légaux de la société Crédit Logement contre vous.

Le recours subrogatoire et l’assignation du CREDIT LOGEMENT

Le CREDIT LOGEMENT va exercer son recours subrogatoire dans les droits de la banque qu’il a désintéressé en vous poursuivant devant le Tribunal de Grande instance.

Bien évidemment, comme tout créancier, il doit préalablement vous mettre en demeure de payer la somme qu’il a lui-même réglé à votre banque comme caution.

Le CREDIT LOGEMENT exerce son recours subrogatoire en vous assignant devant le Tribunal sur le fondement de l’article 2035 du Code civil ou sur le fondement de l’article 2036 du Code civil.

Dans tous les cas, l’assignation du CREDIT LOGEMENT comporte uniquement la mention de l’article 2035 du Code civil : son action est fondée sur l’article 2035 du code civil qui institue un recours personnel de la caution qui, n’exerçant pas le recours subrogatoire, ne peut donc se voir opposer par l’emprunteur les exceptions que celui-ci pourrait utilement faire valoir à l’encontre de la banque (article 2036 du Code civil).

Ce recours est l’expression d’un droit propre de la société de cautionnement, qui procède de l’avance de fonds et du paiement pour le compte d’autrui, et n’est pas fondé sur les droits du créancier initial, votre banque.

Le point de départ de la prescription fondée sur ce recours n’est alors pas la date du premier incident de paiement du prêt mais la date à laquelle le CREDIT LOGEMENT a payé votre banque à votre place.

L’action en paiement du Crédit Logement n’est généralement pas prescrite et cela vous oblige à mettre en cause votre banque dans la procédure pour faire valoir sa faute (devoir d’information de l’emprunteur, vérification de la situation de l’emprunteur dont l’engagement était manifestement disproportionné à ses ressources.

Cependant, si vous êtes caution ou emprunteurs, vous pouvez opposer le caractère manifestement disproportionné de l’emprunt au CREDIT LOGEMENT comme l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 26 septembre 2018 (n° 17-17903).

Ainsi, une banque avait consenti à une SCI un prêt immobilier d’un montant de 180 000 €, garanti par les engagements de deux cautions et du CREDIT LOGEMENT. À la suite de la défaillance de la SCI dans le paiement du prêt, la société Crédit logement, après avoir acquitté la dette, a exercé un recours contre les deux autres cautions, chacune pour sa part et portion selon l’article 2310 du Code civil.

Ces dernières ont opposé le caractère manifestement disproportionné de leur engagement, argument admis dans la relation entre ces deux mêmes cautions et l’établissement de crédit, mais écarté par les juges du fond dans la relation entre les cofidéjusseurs donc avec le CREDIT LOGEMENT. La question qui se posait était de savoir si la sanction prononcée à l’égard de la banque pour la disproportion pouvait s’imposer également à l’égard du Crédit logement ?

La Cour de cassation répond par l’affirmative. Le cofidéjusseur (CREDIT LOGEMENT) qui avait pris en charge le recouvrement de la dette invoquait l’exercice de son recours personnel contre les cautions. C’est justement sous le visa de l’article 2310 du Code civil, qui prévoit un tel recours, ainsi que celui de l’article L. 332-1 du Code de la consommation, que la Cour de cassation confirme sa jurisprudence antérieure (Cass. ch. mixte, 27 févr. 2015, n° 13-13709) : LE CREDIT LOGEMENT devenu créancier ne pouvait exercer un recours, en l’espèce subrogatoire, contre la caution dont l’engagement a été jugé manifestement disproportionné.

Ainsi le CREDIT LOGEMENT ne peut écarter les exceptions « purement personnelles du débiteur », la Cour de cassation cherchant a protéger en priorité les emprunteurs et cautions des effets de l’article L. 332-1 du Code de la consommation. La caution, libérée de son engagement vis-à-vis du créancier en raison de la déchéance du droit de poursuite sera également libérée du CREDIT LOGEMENT.

L’intervention d’un avocat en droit bancaire vous permettra utilement de vous défendre en cas de réception d’une assignation du CREDIT LOGEMENT.  N’hésitez pas à me contacter pour vous défendre dans un tel cas.

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clause de domiciliation bancaire et non respect par l’emprunteur

Le prêt immobilier est considéré par les banques comme un outils de conquête et de fidélisation de sa clientèle, l’emprunteur ne conçoit pas de domicilier ses revenus auprès d’un autre établissement que celui ayant consenti le prêt. Cette attitude est en principe spontanément observée par le client mais le prêteur prend parfois la précaution d’en faire une véritable obligation en stipulant une clause de domiciliation des revenus dans le contrat de prêt ou pas.

L’article L. 313-25-1 du Code de la consommation créé par l’ordonnance du 1er juin 2017 vient consacrer la validité de la clause en prévoyant que :

Le prêteur peut conditionner l’offre de prêt mentionnée à l’article L. 313-24 à la domiciliation par l’emprunteur de ses salaires ou revenus assimilés sur un compte de paiement mentionné à l’article L. 314-1 du code monétaire et financier, sous réserve pour ce prêteur de faire bénéficier en contrepartie l’emprunteur d’un avantage individualisé.

Cette condition ne peut être imposée à l’emprunteur au-delà d’une durée maximale fixée par décret en Conseil d’Etat. Au terme du délai prévu par le contrat de crédit, l’avantage individualisé est acquis à l’emprunteur jusqu’à la fin du prêt.

Si, avant le terme de ce délai, l’emprunteur cesse de satisfaire à la condition de domiciliation susmentionnée, le prêteur peut mettre fin, pour les échéances restant à courir jusqu’au terme du prêt, à l’avantage individualisé mentionné au premier alinéa, et appliquer les conditions, de taux ou autres, mentionnées au 10° de l’article L. 313-25.

 le « prêteur peut conditionner l’offre de prêt (…) à la domiciliation par l’emprunteur de ses salaires ou revenus assimilés sur un compte de paiement (…) sous réserve pour ce prêteur de faire bénéficier en contrepartie l’emprunteur d’un avantage individualisé »

Depuis l’insertion de cet article, les clauses de domiciliation vont se généraliser et un nouveau type de litige va naître.

En effet, pour être valable, la clause de domiciliation doit respecter deux conditions de validité sous peine d’être réputée non écrite :

Une obligation de durée : l’article R. 313-21-1 établi cette limite à 10 années en précisant qu’elle ne saurait excéder celle du prêt s’il est plus court afin de faciliter la mobilité bancaire.

Un avantage individualisé au profit de l’emprunteur : La loi ne précise pas la nature de cet avantage, qui pourra prendre des formes différentes : taux d’emprunt réduit en général, absence de frais de dossier ou de rupture anticipée. La difficulté sera donc de montrer pour la banque que cet avantage est réel pour son client sous peine de contestation.

L’ordonnance du 1er juin 2017 s’applique aux offres de prêts émises à compter du 1er janvier 2018 ainsi qu’aux avenants modifiant les contrats conclus à la suite de ces offres.

Pour les offres émises après le 1er janvier 2018, l’article L. 313-25, 10° précise qu’elles devront comprendre, sous peine d’une amende 150.000 €, une série de mentions obligatoires pour le cas où une clause de domiciliation serait convenue entre les parties.

L’offre de prêt doit en effet mentionner :

– la durée de la clause,

– les frais d’ouverture et de tenue du compte concerné

– la nature de l’avantage individualisé.

L’offre de prêt doit permettre à l’emprunteur d’identifier clairement cet avantage en mentionnant les conditions, de taux ou autres, au regard desquelles elle est établie et qui seraient appliquées par le prêteur si l’exigence de domiciliation n’était plus respectée par lui.

L’article 3 de l’ordonnance ne vise expressément que les avenants conclus à la suite des offres émises après le 1er janvier 2018. A contrario, le texte laisse entendre que l’avenant postérieur au 1er janvier 2018 qui viendrait ajouter une clause à une offre antérieure à cette date ne serait pas concerné par les règles nouvelles. Cependant, du point de vue des règles d’application de la loi dans le temps, un avenant est soumis aux lois nouvelles qui ont pu être adoptées depuis la conclusion du contrat initial ; celui-ci seul demeurant soumis aux règles antérieures.

Aussi, tout avenant convenu après le 1er janvier 2018 devra être soumis aux règles nouvelles lorsqu’il vient ajouter une clause de domiciliation à une offre postérieure comme antérieure à cette date. D’après l’article L. 313-39, il doit accueillir une série de mentions obligatoires qui sont pratiquement identiques à celles exigées pour l’offre, le texte insistant cependant sur le fait que l’avenant doit mentionner la conséquence susceptible d’être tirée par le prêteur du non-respect de la condition de domiciliation par l’emprunteur, c’est-à-dire la perte des avantages associés à la clause.

Quelle sanction prévue en cas de non-respect de votre engagement de domiciliation ?

Si l’emprunteur cesse de respecter l’engagement de domiciliation avant le terme de la clause, les conséquences susceptibles d’en être tirées par la banque sont encadrées par l’ordonnance.

L’article L. 313-25-1, alinéa 3, du Code de la consommation prévoit :

  • que la Banque ne peut pas revenir sur les avantages acquis à la date où le client a cessé de respecter la condition de domiciliation. Aucune restitution ou pénalité d’aucune sorte ne semble pouvoir être exigée de l’emprunteur.
  • Cependant, la banque peut mettre un terme pour l’avenir à l’avantage associé à la clause de domiciliation. Elle appliquerait par exemple un taux d’intérêt majoré si l’avantage avait pris la forme d’un taux préférentiel.
  • Est-ce que la banque peut sanctionner le non-respect de la clause par la déchéance du terme ? Selon la Commission des clauses abusives une telle sanction serait abusive, une banque ne peut mettre un terme à un prêt dont les échéances sont payées au seul motif que l’emprunteur a domicilié ses revenus ailleurs.
  • L’ordonnance du 1er juin 2017 prévoit une seule sanction lorsque l’emprunteur quitte prématurément sa banque, c’est-à-dire la perte pour l’avenir des avantages associés à la clause. En conséquence, les juges seront certainement amenés à déclarer illicite toute clause prévoyant une sanction plus rigoureuse pour l’emprunteur.

 

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CA CONSUMER FINANCE sanctionnée faute d’avoir délivrer une mise en demeure donnant des délais avant le prononcé de la déchéance du terme

Suivant une offre de prêt acceptée le 30 décembre 2010, la société Sofinco, devenue CA CONSUMER FINANCE a consenti à l’emprunteur un crédit d’un montant de 30 700 euros remboursable en soixante-douze mensualités, destiné au financement de l’acquisition de son véhicule. A la suite de la défaillance de l’emprunteur, la banque l’a assigné en paiement.

L’emprunteur conteste la validité de la déchéance du terme prononcée par CA CONSUMER FINANCE en l’absence de mise en demeure préalable.

La Cour d’appel constate que l’offre de prêt litigieuse précise : « en cas de défaillance de votre part dans les remboursements, le prêteur pourra exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, majoré des intérêts échus mais non payés »

Cette clause se retrouve habituellement dans la plupart des offres de prêt de SOFINCO devenue CA CONSUMER FINANCE.

Nonobstant ces dispositions contractuelles, la société CONSUMER FINANCE ne peut se prévaloir de la déchéance du terme sans mise en demeure préalable. Le 21 mai 2013, la société CONSUMER FINANCE a adressé un courrier à l’emprunteur libellé en ces termes : « Nous constatons que vous n’avez donné aucune suite à nos différentes tentatives de recouvrement amiable. En conséquence, nous sommes dans l’obligation de rompre nos relations contractuelles et de prononcer la déchéance du terme de votre contrat. Nous vous mettons donc en demeure de nous régler immédiatement la totalité de la somme de 26.819,69 € représentant le solde de votre prêt amortissable, intérêts arrêtés à ce jour. A défaut, nous serons contraints d’engager des poursuites judiciaires »

La Cour d’appel précise que ce courrier, à défaut d’une mise en demeure l’ayant précédé, ne saurait être considéré comme prononçant valablement la déchéance du terme mais considère qu’il s’agit de la mise en demeure préalable à la déchéance du terme dont la société CA Consumer Finance s’est par la suite valablement prévalue par l’assignation de l’emprunteur.  Cette solution permet à la banque de « sauter une étape » en permettant à la simple assignation de valoir déchéance du terme.

Or, une assignation en paiement ne saurait valoir déchéance du terme d’un prêt et dans ce cas la déchéance du terme ne pouvait être acquise au jour de l’assignation. En effet, la lettre du 21 mai 2013 n’était pas une mise en demeure valable faute de donner des délais au débiteur pour le paiement de sa dette.

La Cour de cassation ne pouvait que sanctionner une telle solution en rappelant le principe déjà bien établi que, si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier en l’absence de délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.

L’action de société CA CONSUMER FINANCE devait être déclarée irrecevable par le Tribunal d’instance et la Cour d’appel dans de telles conditions.

(Cass civ 1 16 mai 2018 n° 17-17892)

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Sur l’obligation de remettre une fiche précontractuelle d’information à l’emprunteur

Aux termes de l’article L. 312-12 du Code de la consommation : « Préalablement à la conclusion du contrat de crédit, le prêteur ou l’intermédiaire de crédit donne à l’emprunteur, sous forme d’une fiche d’informations, par écrit ou sur un autre support durable, les informations nécessaires à la comparaison de différentes offres et permettant à l’emprunteur, compte tenu de ses préférences, d’appréhender clairement l’étendue de son engagement ».

Il s’agit de la fiche précontractuelle d’information.

Si la banque n’est pas en mesure de démontrer sa transmission, elle sera sanctionnée par la déchéance du droit aux intérêts (art. L. 341-1 du code de la consommation).

Mais comment démontrer qu’elle a bien remis à l’emprunteur la fiche en question.

Dans un arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris contre la société NORRSKEN FINANCE, cette dernière s’était contentée de produire une fiche intitulée « fiche explicative », sur laquelle une mention indiquait que l’emprunteur reconnaissait « avoir reçu l’information nécessaire » lui permettant de déterminer si le contrat de crédit était adapté à ses besoins et à sa situation financière.

Or cette simple mention ne permet pas de démontrer que les exigences relatives à la fiche précontractuelle d’information ont été respectées.

La mention générale et préimprimée aux termes de laquelle l’emprunteur reconnaissait «avoir reçu l’information nécessaire» lui permettant de déterminer si le contrat de crédit est adapté à ses besoins et à sa situation financière, n’établissait pas la réalité de la remise de cette fiche et sa conformité aux dispositions de l’article R 311-3 du Code de la consommation ; que la «fiche explicative» produite ne répond nullement aux exigences de ce texte et ne reprend pas la mention exigée à l’article L311-5 dudit code ;

Bien souvent les organismes de crédit confondent la fiche précontractuelle d’information et le devoir d’explication visé par l’article L. 312-14 du Code de la consommation.

Un arrêt de la Cour de justice de l’Union Européenne du 18 décembre 2014 contre la société CA CONSUMER FINANCE avait répondu à une question préjudicielle sur l’interprétation des dispositions la directive 2008/48 :

–        d’une part, elles s’opposent à une réglementation nationale selon laquelle la charge de la preuve de la non-exécution des obligations prescrites aux articles 5 et 8 de la directive 2008/48 repose sur le consommateur et

–        d’autre part, elles s’opposent à ce que, en raison d’une clause type, le juge doive considérer que le consommateur a reconnu la pleine et correcte exécution des obligations précontractuelles incombant au prêteur, cette clause entraînant ainsi un renversement de la charge de la preuve de l’exécution desdites obligations de nature à compromettre l’effectivité des droits reconnus par la directive 2008/48.

Ainsi, la Cour de justice de l’union européenne s’oppose aux mentions contractuelles faisant dire à l’emprunteur que l’organisme de crédit comme CA CONSUMER FINANCE ou NORRSKEN lui ont bien fourni toutes les informations légalement requises. Ce serait alors un renversement de la charge de la preuve.

 

Dans ces conditions, il appartient au prêteur d’apporter la preuve qu’il s’est conformé aux dispositions impératives du Code de la consommation et doit, à cette fin, conserver cette fiche visée par l’emprunteur.

A défaut, la sanction sera la déchéance du droit aux intérêts.

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Découvert en compte courant et mention du Taux effectif global

Lors d’une d’ouverture de crédit en compte courant, l’obligation de payer dès l’origine des agios conventionnels par application du TEG implique deux choses :

– que le Taux effectif global soit mentionné sur un document écrit préalable à titre indicatif ;

– que le TEG effectivement appliqué soit porté sur les relevés périodiques, reçus par l’emprunteur sans protestation ni réserve.

En l’espèce, une personne a ouvert un compte courant avec un découvert autorisé. La banque l’a fait condamné au paiement d’une somme relative à ce découvert.

A l’occasion du pourvoi contre cette condamnation, la Cour de cassation rappelle qu’en cas d’ouverture de crédit en compte courant, « l’obligation de payer dès l’origine des agios conventionnels par application du taux effectif global exige non seulement que soit porté sur un document écrit préalable à titre indicatif le taux effectif global mais aussi que celui appliqué soit porté sur les relevés périodiques, reçus par l’emprunteur sans protestation ni réserve »

Dans ces conditions, à défaut de la première exigence, les agios ne sont dus « qu’à compter de l’information régulièrement reçue, valant seulement pour l’avenir » (Cass. com., 30 oct. 2007, n° 06-13852).

En revanche, à défaut de la seconde exigence, « la seule mention indicative de ce taux ne vaut pas, s’agissant d’un compte courant, reconnaissance d’une stipulation d’agios conventionnels » (Cass. com., 22 mai 2007, n° 06-12180).

En l’absence, dans la convention de découvert, de mention à titre indicatif du taux effectif global chiffré ou d’éléments de calcul de ce taux, les intérêts débiteurs inclus dans la créance de la banque ne sont pas dus au taux conventionnel pour la période séparant la conclusion de cette convention du premier relevé périodique de compte faisant état d’un découvert et mentionnant le taux effectif global appliqué.

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L’opposition au paiement d’un chèque pour un faux motif

L’article L. 131-35 du Code monétaire et financier distingue les cas d’opposition au paiement d’un chèque.

Ainsi, « il n’est admis d’opposition au paiement par chèque qu’en cas de perte, de vol ou d’utilisation frauduleuse du chèque, de procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires du porteur ».

Aussi, lorsque le tireur fait opposition pour d’autres causes, il est possible de demander au juge des référés, même dans le cas où une instance au principal est engagée, de demander la mainlevée de l’opposition.

Les cas d’opposition de l’article L 131-35  du Code monétaire et financier sont donc limitatifs.

Aussi, si vous vous retrouvez avec un avis de votre banque mentionnant une opposition au paiement pour vol ou perte d’un chèque que vous avez déposé pour être encaissé, il s’agit d’un faux motif puisqu’en toute logique vous êtes toujours resté en possession de ce chèque.

Dans ce cas, l’opposition n’a pas été effectuée pour l’un des cas précités et le juge des référés pourra ordonner la mainlevée de cette opposition.

En général, derrière ce faux motif d’opposition se cache un second litige entre les parties sur la prestation fournie qui ne serait pas celle convenue…Mais ce litige n’empêchera pas le juge des référés de lever cette opposition.

Il est également rappelé que le chèque est un instrument de paiement à vue et qu’il ne peut être considéré comme un titre de garantie d’une quelconque prestation. Si il est remis c’est pour être encaissé.

Par ailleurs, sur le plan pénal, la personne qui fait opposition pour un faux motif se rend coupable du délit prévu par l’article L 163-2  du Code monétaire et financier : « Est puni d’un emprisonnement de cinq ans et d’une amende de 375 000 euros, le fait pour toute personne d’effectuer après l’émission d’un chèque, dans l’intention de porter atteinte aux droits d’autrui, le retrait de tout ou partie de la provision, par transfert, virement ou quelque moyen que ce soit, ou de faire dans les mêmes conditions défense au tiré de payer ».

Cette un moyen de pression suffisant contre les mauvais payeurs qui après vous avoir remis un chèque fait opposition à son paiement pour gagner du temps.

N’hésitez pas à contacter le cabinet si vous retrouvez victime d’une opposition à un chèque pour un faux motif.

 

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Les banquiers appelés à créer des produits pour les PME

Les députés LREM de la commission des Finances appellent les intermédiaires financiers à favoriser l’investissement dans les entreprises et notamment les PME.

La chef de file LREM de la commission des Finances, Amélie de Montchalin, indique avoir « donné rendez-vous » aux banquiers, assureurs ainsi qu’aux spécialistes de l’épargne le 22 janvier 2018 à l’Assemblée. Ces derniers devront remettre « une feuille de route où ils s’engagent à créer des produits financiers en faveur des PME ».

Injecter 4 à 5 milliards d’euros dans les entreprises

Dans un entretien accordé au journal Le Parisien la députée affirme qu’en misant sur des produits diversifiés d’une maturité de 5 à 10 ans, il est possible d’offrir aux épargnants des rendements allant de 5 à 10 %. Selon elle, 4 à 5 milliards d’euros doivent être injectés dans les PME. L’élue affirme que les banques qui feront des efforts seront mises en avant. En revanche, une loi coercitive pourrait s’appliquer à celles qui ne se prennent pas au jeu. Via cette mobilisation, Amélie de Montchalin souhaite que ces intermédiaires adaptent leurs produits et n’incitent plus systématiquement l’épargnant à investir dans le Livret A, l’assurance-vie ou encore le PEL. Si ces mesures répondront au besoin de contreparties lié à la réforme de l’ISF, les marges de manœuvre restent limitées. En effet, la députée précise qu’il n’y aura pas d’incitations fiscales et appelle les banques et assureurs à changer de discours sur le risque.

Des résultats attendus d’ici 12 à 18 mois

Les banquiers, assureurs, gestionnaires de patrimoine et autres organismes de conseils en placements se réuniront le 22 janvier prochain à l’Assemblée. Ces acteurs devront remettre une feuille de route dans laquelle ils s’engagent à créer des produits financiers favorables aux PME, à former leurs équipes pour les vendre au grand public, à changer leurs discours. D’ici 12 à 18 mois, « nous vérifierons que les placements des Français ont été légèrement réorientés », détaille la chef de file LREM.

Le fléchage de l’épargne vers les entreprises n’est pas une idée nouvelle. En effet, elle a déjà été expérimentée via la création du PEA-PME et du contrat d’assurance-vie euro-croissance qui ont connu peu de succès. Les Français, très attachés à la sécurité, préfèrent privilégier le Livret A. Le PEA-PME a été créé en 2014 dans l’objectif de favoriser les flux d’épargne vers les entreprises. Toutefois, l’objectif du million de collecte ciblé lors de sa première année d’existence a tout juste été atteint, comme le montrent les données publiées par la Banque de France. Ce produit calqué sur le plan d’épargne en actions n’a pas connu le succès escompté en raison d’une incitation fiscale insuffisante. Les particuliers ont alors continué à placer leur argent sur le PEA classique.

Une initiative bien accueillie par les professionnels

Certains professionnels soutiennent cette idée depuis plusieurs années et soulignent qu’il peut être intéressant d’« associer les distributeurs ». Du côté des assureurs, des discussions sont en cours mais les acteurs soulignent que le cadre prudentiel et les règles relatives au conseil ne sont pas favorables à l’investissement dans les PME. Effectivement, ces investissements sont plus risqués que les actions des grandes entreprises cotées ou les emprunts d’Etat par exemple.

Les annonces du gouvernement visant à encourager l’investissement dans les PME se succèdent. Récemment, Emmanuel Macron a indiqué que l’assiette de l’ISF ne porterait plus que sur les biens immobiliers détenus par le contribuable. La réduction ISF-PME ouvrant droit à une réduction d’ISF de 50 % en souscrivant au capital d’une PME ne serait pas reconduite. Cependant, cela ne devrait pas impacter les entreprises pour autant puisque les valeurs mobilières sortiront du calcul de l’ISF. De même, à travers l’introduction de la flat tax de 30 % sur les revenus du capital, le gouvernement poursuit un double objectif : simplifier la fiscalité du capital et rendre plus attractif l’investissement dans les entreprises. Plusieurs mesures devraient compléter ces dispositions fiscales et notamment la création d’un fonds d’investissement dans les PME.

Via ces dispositifs, la France prend exemple sur l’Allemagne dont la compétitivité sur les marchés mondiaux est liée au Mittelstand, une couche de moyennes entreprises et de sociétés de taille intermédiaire qui permet à l’économie du pays d’être réactive face aux variations de la demande. En 2016, l’Allemagne a été la championne du monde des nations exportatrices grâce à son tissu d’entreprises développé. Ce modèle sera difficile à reproduire car il repose sur des structures sociales, économiques, politiques différentes.

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Le point de départ de la prescription de l’action en nullité du taux effectif global

Dans un arrêt récent du 29 mars 2017, n°13-18042, la Cour de cassation réaffirme le principe que la prescription de 5 ans ne s’applique pas lorsque l’erreur de TEG n’est pas apparente dans le contrat de prêt.

Une banque a plusieurs crédits immobiliers. Les emprunteurs assignent la banque afin d’obtenir l’annulation de la stipulation des intérêts conventionnels de chacun des prêts, en raison d’une erreur affectant le taux effectif global.

Les juges d’appel refusent de faire droit à cette demande au motif que les emprunteurs ne pouvaient pas valablement soutenir que le délai de prescription commence à courir au moment où l’erreur commise par l’organisme bancaire a été révélée. Ils ont ajouté que ceux-ci avaient connaissance, dès la signature des prêts, du taux effectif global pratiqué par l’organisme bancaire et qu’ils étaient ainsi à même de vérifier sa régularité.

Mais la Cour de cassation sanctionne cette décision en rappelant que la prescription de l’action en nullité de la stipulation de l’intérêt conventionnel court à dater du jour où l’emprunteur a connu ou aurait dû connaître le vice affectant le taux effectif global.

Aussi, vous devez verifier votre offre de prêt. Si par sa seule lecture vous constatez l’omission de frais devant être intégrés dans le TEG, la prescription de l’action en nullité court à compter de la signature du contrat.

Cependant, s’il est impossible de connaître cette erreur lors de la conclusion, le point de départ de l’action en prescription est retardé au jour de la découverte du vice. En general à compter de l’analyse mathématique du prêt.

Le point de départ de cette prescription sera différé pour une durée qui peut se révéler fort longue. Ce principe se retrouve également dans l’article 2224 du Code civil qui dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez faire analyser gratuitement le taux effectif global de votre prêt afin de déterminer si ce dernier est éligible à cette procédure.

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La déchéance du terme non réceptionnée par son destinataire est sans effet

Le Crédit Agricole a accordé un prêt immobilier à un emprunteur. Les échéances du prêt étant demeurées impayées, la banque, se prévalant de la déchéance du terme à la suite d’une mise en demeure reçue par l’emprunteur et demeurée infructueuse, l’a assignée en paiement de sa créance.

Devant les tribunaux, l’emprunteur conteste avoir signé l’avis de réception de la lettre de la banque manifestant sa volonté de prononcer la déchéance des termes.

L’assignation n’entraîne pas, par elle-même, déchéance du terme. D’ailleurs selon les termes même de l’article « déchéance du terme » du contrat de prêt, la déchéance du terme était subordonnée à l’envoi d’une mise en demeure à l’emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception, manifestant l’intention de la banque de se prévaloir de l’exigibilité immédiate de la totalité de sa créance.

La cour d’appel a constaté que la signature figurant sur l’accusé de réception de la lettre recommandée portant déchéance du terme n’était manifestement pas celle de l’emprunteur de telle sorte qu’il résultait nécessairement de ces constatations que la déchéance du terme du prêt litigieux n’était pas acquise. Aussi en considérant cependant que l’assignation introductive d’instance valait par elle-même déchéance du terme, de sorte que la créance du Crédit Agricole était exigible en totalité, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil.

La Cour de cassation suit cette argumentation : « la déchéance des termes suppose la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet et précisant le délai laissé au débiteur pour s’exécuter. Si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier, sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle. »

Force est de conclure que les effets de la déchéance du terme sont nécessairement subordonnés à leur communication et surtout à réception par le destinataire.

Les juges du fond ne pouvaient pas admettre que la lettre prononçant la déchéance du terme produise effet alors qu’il était démontré que la signature figurant sur l’accusé de réception n’était pas celle de l’emprunteur. Il aurait fallu juger que la déchéance du terme n’avait produit aucun effet.

Je suis à votre disposition si vous souhaitez contester la déchéance du terme de votre prêt devant les Tribunaux.

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