Les obligations des banques en matière de crédit immobilier

En matière de crédit immobilier, le législateur a imposé aux banques plusieurs obligations afin d’éviter des prises de risque inconsidérées et des dérives allant jusqu’au surendettement des particuliers. L’avocat en droit bancaire doit prendre en compte ces dispositions pour défendre ses clients dans les litiges avec leur banque lors de l’octroi d’un prêt immobilier.

 L’obligation de la banque d’évaluer la solvabilité de l’emprunteur

Il s’agit d’une obligation de ne pas attribuer un crédit excessif au regard des facultés contributives de l’emprunteur. Certes, elle est beaucoup plus rigoureuse qu’en matière de crédit à la consommation, ce qui ne va pas sans poser de nombreuses interrogations.

  1. Sur la vérification de la solvabilité de l’emprunteur

L’article L. 313-16, en matière immobilière, est plus exigeant qu’en matière de crédit mobilier.

En effet, la banque se voit tenu de procéder à une « évaluation rigoureuse » de la solvabilité du candidat à l’emprunt, à partir d’informations « nécessaires, suffisantes et proportionnées, relatives aux revenus et dépenses de l’emprunteur, ainsi qu’à d’autres critères économiques et financiers ». Concernant ces « autres critères », on pense à l’âge de l’emprunteur plus ou moins proche de la retraite qui se traduit par une baisse de ses futurs revenus, mais aussi à sa condition physique… éléments qui entrent déjà dans l’évaluation des banquiers en pratique.

On peut également supposer que le banquier examine attentivement les relevés de compte de son client, ce qu’il fait déjà lorsque celui-ci détient ses comptes dans son établissement.

Néanmoins, la notion de « proportionnalité » entre l’intrusion du banquier dans la vie privée de l’emprunteur et le but poursuivi, à savoir l’évaluation des risques liés au prêt, pourrait être la source d’un nouveau contentieux ; les banquiers seront effectivement incités à pousser leurs investigations pour éviter que leur responsabilité ne soit engagée sur le fondement d’une évaluation insuffisamment rigoureuse.

Le texte indique également les sources de renseignements dont le fournisseur de crédit dispose. Outre la consultation du FICP qui est imposée, il dispose de sources internes et externes et notamment, des informations qu’il aura demandées à son client, justificatifs à l’appui. L’article L. 311-18 ajoute qu’en cas d’augmentation du montant initial du prêt postérieurement à la conclusion du contrat, une nouvelle évaluation de la solvabilité du débiteur sera nécessaire, ce qui est une pratique déjà établie pour les crédits à la consommation.

  1. Sur l’obligation de ne pas accorder un prêt inadapté

L’article L. 313-16 du Code de la consommation dispose que « le crédit n’est accordé à l’emprunteur que si le prêteur a pu vérifier que les obligations découlant du crédit seront vraisemblablement respectées… ». Cet article se concilie mal avec le suivant qui prévoit qu’il est impossible de résilier ou modifier ultérieurement le contrat de crédit au motif que les informations fournies étaient incomplètes, sauf à démontrer la mauvaise foi de l’emprunteur. Pourtant, en présence d’informations incomplètes, suite à un oubli, on ne peut pas dire que la banque a réellement pu vérifier la solvabilité du candidat au crédit.

Parallèlement, au sein du titre IV du livre III du Code de la consommation, dédié aux sanctions, la sous-section III fixe les sanctions frappant la banque qui n’aurait pas parfaitement respecté ses obligations liées à son devoir d’explication et d’évaluation de la solvabilité du débiteur. Or on y trouve un article L. 341-28 selon lequel « le prêteur qui accorde un crédit sans réaliser l’étude de solvabilité mentionnée à l’article L. 314-16 peut être déchu du droit aux intérêts en totalité ou dans la proportion fixée par le juge ».

Non seulement l’article ne prévoit rien si en dépit d’une étude de solvabilité négative, le banquier a accordé le prêt, mais en plus, la sanction n’est tout de même pas des plus exemplaires, et partant, ni des plus dissuasives. Certes, à cette sanction civile, s’ajoute une sanction pénale de 30 000 € d’amende et la menace d’une mesure d’interdiction d’exercer.

Seule une sanction exemplaire, telle que l’impossibilité de se prévaloir d’un droit au remboursement du prêt inadapté, aurait été susceptible de lier véritablement la banque et de l’empêcher d’accorder un prêt en cas d’évaluation laissant apparaître une inadaptation du crédit. On nous rétorquera que cela aurait écarté toute une catégorie de clients fragiles du bénéfice du crédit immobilier. Cependant, ne soyons pas hypocrites, ne vaut-il pas mieux les écarter du bénéfice du crédit immobilier plutôt que les laisser risquer de subir les affres du surendettement, avec ses répercussions toutes aussi négatives sur l’ensemble des autres créanciers ?

Enfin, on ne peut s’empêcher de confronter cette obligation d’évaluation de la solvabilité avec le devoir de mise en garde mis à la charge du banquier par l’article L. 313-12, « lorsque compte tenu de sa situation financière, un contrat de crédit peut induire des risques spécifiques pour (l’emprunteur) », et penser qu’en définitive, l’examen de la solvabilité sert l’obligation de mise en garde plutôt qu’une obligation de ne pas accorder le crédit excessif.

 

La responsabilisation de l’emprunteur

Le droit du crédit immobilier s’aligne désormais sur le droit du crédit à la consommation, de manière à ce que le consommateur de crédit immobilier soit un emprunteur mieux informé (A) et un emprunteur mis en garde (B).

  1. Un emprunteur mieux informé

Dans la perspective d’un marché européen du crédit, le consommateur averti est celui qui est en mesure de comparer ce qu’on lui propose de l’autre côté de la frontière, d’où l’institution de la FISE. Mais, dans une perspective plus interne de protection du consommateur, deux types de mesures s’imposaient. En premier lieu, la mise à disposition de davantage d’informations dans la phase précontractuelle, et en second lieu, l’instauration d’un devoir d’explication à la charge des établissements de crédit.

Les dispositions du Code de la consommation relatives au contenu des publicités pour les crédits immobiliers sont importantes. Il faut, lorsque la publicité fait référence à un taux d’intérêt ou au coût du crédit, prévoir un exemple chiffré et donner des informations complémentaires sur les caractéristiques du crédit.

En outre, avant même la communication au consommateur d’informations personnalisées sur les différents prêts qu’on lui propose, via la fiche d’informations standardisée, le banquier, et ses intermédiaires, devront assurer gratuitement la disponibilité permanente des informations générales claires et compréhensibles sur les contrats de crédit immobiliers. Il ne s’agit que d’informations générales sur les crédits proposés pour permettre au candidat à l’emprunt de réfléchir à l’opportunité d’emprunter pour accéder à la propriété, sans considération de ses besoins personnels et de sa situation.

Reste à savoir si cet effort de pédagogie a un réel impact sur le consommateur qui, noyé sous les informations générales, se précipite sur les éléments plus concrets et plus personnels des fiches standardisées.

Dans le registre de la pédagogie, il faut aussi signaler le devoir d’explication qui sort du cadre du crédit à la consommation pour investir celui du crédit immobilier.

  1. Le devoir d’explication du banquier

L’article L. 313-11 qui est dédié au devoir d’explication. Ainsi, la décision de contracter ou pas est laissée à l’appréciation du consommateur. Les explications données doivent lui permettre de déterminer si les produits proposés et les éventuels services accessoires (on pense à l’assurance) sont véritablement adaptés à ses besoins. La banque n’a pas à guider son choix. C’est une explication et non des conseils qu’il fournit. La fourniture de conseils est en effet une activité à part, strictement encadrée et qui donne lieu à rémunération lorsque le conseiller est indépendant, non lié à une banque ou un intermédiaire. On comprend que rien n’empêche la banque de délivrer un conseil qui sera alors gratuit, mais rien ne l’y oblige.

Néanmoins, l’explication évolue vers une mise en garde lorsque le banquier a identifié des risques.

Sans égard aux qualités de l’emprunteur, qu’il soit profane ou non, l’article L. 313-12 du Code de la consommation impose un devoir de mise en garde personnalisé.

Rien à voir donc avec l’avertissement général de l’article L. 311-5 en matière de crédit à la consommation.  On remarque que ce devoir de mise en garde est différent de celui dégagé par la jurisprudence, lequel s’impose seulement en présence d’un risque à l’égard de l’emprunteur profane. Cependant, la mise en garde n’est pas une recommandation personnelle à l’emprunteur, qui reste seul maître de sa décision.

Toujours est-il que le risque s’identifie en comparant les facultés de remboursement de l’emprunteur et l’endettement résultant du prêt. Autrement dit, il y a risque lorsque l’évaluation de la solvabilité du client eu égard à l’importance du prêt est négative. Or si on considère que la banque a l’obligation de ne pas accorder de crédit lorsque le résultat de l’évaluation de la solvabilité du client laisse penser qu’il ne pourra vraisemblablement pas rembourser à quoi sert la mise en garde ?

La seule certitude, c’est que si le banquier a évalué positivement la solvabilité de l’emprunteur, on ne pourra pas lui reprocher ultérieurement l’absence de mise en garde de ce dernier en cas d’incident de remboursement.

Tout cela démontre qu’en matière de crédit, soit on fait peser la responsabilité sur l’emprunteur, soit on fait le choix de responsabiliser la banque, mais il est difficile de responsabiliser les deux surtout quand leurs intérêts à court terme convergent : l’un ayant besoin de prêter, l’autre d’emprunter…

 

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Un commantaire sur "Les obligations des banques en matière de crédit immobilier"

  1. Batsche Brunoy 91800
    19 février 2019 à 19 h 23 min
    Répondre

    j’ai un pret credit foncier de 492000€ sur 300mois taux variable de 2006 , je me suis aperçu recemment (le 14 Fev 2019) que le TEG a ete calcule avec une annee de 360 jours, malgre une confirmation ecrite de CF que c’est sur une annee de 365 jours
    Quel est la meilleure procedure a engager et quel est le cout, avez vous un avocat a me conseiller?

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